همان‌طور که گفتیم اجاره‌نامه‌های املاک قراردادهایی هستند که بسیاری از افراد با آن درگیر هستند و عموم مردم ممکن است با آن سر و کار پیدا کنند. برخی پرسش‌های حقوقی را که بیشتر مورد سوال قرار می‌گیرد را در اینجا مورد بررسی قرار می‌دهیم تا آگاهی عمومی شما از اجاره نامه افزایش یابد.
آیا وجه‌التزام در قرارداد اجاره لازم است؟
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می‌کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست.
شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود.
وجه التزام مبلغی است که متخلّف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض‌الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می‌توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلّف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود.
تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می‌کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد.
براساس نظر اکثر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است زیرا به صراحت در متن ماده مذکور عنوان شده است که در اجاره مدت اجاره باید معین شود و در غیر این صورت، باطل است. اگر در قرارداد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مهم نیز در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.
آیا مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؟
مطابق با ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. پس موجران در هنگام تنظیم قرارداد باید به این مهم توجه کافی داشته باشند که اگر قصد دادن چنین اجازه‌ای به مستاجر ندارند، در قراردادهای منعقد شده اشاره کنند که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را به صورت کلی یا جزیی ندارد. برای رعایت این شرط از سوی مستاجر، وی باید ضمانت اجرای حق فسخ در صورت عدم رعایت شرط را برای خود پیش‌بینی کند، بنابراین اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده نشود، مستاجر برابر قانون از حق اجاره به غیر برخوردار است.
چگونه می‌توان با مستأجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، برخورد کرد؟
معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی است که مستأجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند، پس در صورتی که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.»هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید. هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
در بحث پیرامون این مقاله شرکت کنید!