یکی از شناخته شده‌ترین قوانین حاکم در کشورمان، قانون روابط موجر و مستاجر است. اغلب قراردادهای اجاره که در ایران منعقد می‌شوند، در رابطه با املاک است. از این حیث، لازم است که طرفین قرارداد اجاره، برای احقاق حقوق قانونی خود تا حد زیادی با مقررات مربوط به موجر و مستاجر آشنایی کافی داشته باشند.
بنابراین در این مقاله، ابتدا نگاه مختصر به قوانین تصویب شده در روابط موجر و مستاجر در سال‌های 1356 و 1376 پرداخته و سپس تغییرات این قانون در سال 1404 را مورد بررسی قرار می‌دهیم. برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون آخرین تغییرات قانون موجر و مستاجر و همچنین دریافت مشاوره حقوقی در این زمینه با شماره 02188547860 تماس حاصل فرمایید.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376
در حال حاظر، احکام دو قانون در روابط موجر و مستاجر در نظر گرفته می‌شود. قانون نخست، قانون روابط بین طرفین عقد اجاره (موجر و مستاجر)، مصوب سال 1356 بوده و قانون دیگر از روابط موجر و مستاجر در سال 1376 به تصویب رسیده است.
حال ممکن است این سوال برای شما مطرح شود که کدام یک از دو قانون مزبور در روابط موجر و مستاجر قابلیت اجرا دارد؟ در پاسخ باید گفت که قانون موجر و مستاجر مصوب 1356، در رابطه با آن دسته از قراردادهای تجاری است که پیش از سال 1376 منغقد شده‌اند. قانون روابط موجر و مستاجر 1376 برخلاف مصوب 1356، تنها اختصاص به قراردادهای اجاره تجاری ندارد و در برگیرنده قراردادهای تجاری و غیر تجاری است.
تفاوت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376، یکسری تفاوت هایی باهم دارند که از جمله مهم‌ترین آنها، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
تغییرات روابط موجر و مستاجر طبق قانون 1404
باتوجه به وجود مشکلات عدیده در روابط بین مستاجر با مالکین خود، شاهد تغییراتی در قوانین مربوط به موجر و مستاجر در سال‌های اخیر بوده‌ایم. یکی از این تغییرات، مربوط به تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها است.
از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن قانون مزبور، ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 نیز دچار تغییراتی گردید. طی تغییرات صورت گرفته، پس از آن که مدت و مبلغ قرض الحسنه(ودیعه) در قرارداد اجاره ذکر گردید، بایستی فرآیند ثبت این موارد در سامانه ثبت معاملات املاک و الکترونیک اسناد انجام شود. مضاف بر این که مستاجر باید اقدام به گرفتن کد رهگیری نیز نماید.
در واقع، تنظیم قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر در سال 1404 حتی با رعایت تمام نکات حقوقی در نگارش آن، بدون انجام فرآیند ذکر شده، از لحاظ قانونی معتبر نیستند.
البته نحوه ثبت قراردادهای اجاره نیز شامل تغییراتی شده است و برخلاف سابق، دیگر در سامانه املاک و مستغلات صورت نمی‌گیرد که در بخش بعدی به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
شیوه ثبت قرارداد موجر و مستاجر در سال 1404
همانطور که گفته شد، بعد از تنظیم قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه مربوطه، لازم است که مستاجر اقدامات لازم برای گرفتن کد رهگیری که طبق قانون الزامی شده است را انجام دهد. حال این سوال مطرح می‌شود که قرارداد اجاره باید در کدام سامانه به ثبت برسد؟
ثبت قراردادهای اجاره در سال 1404 باید در سامانه خودنویس املاک صورت گیرد. در واقع، مستاجران موظف به اخذ کد رهگیری در سامانه خودنویس هستند که به نوعی این سامانه، جایگزین سامانه املاک و مستغلات شده است.
سامانه خودنویس، علاوه بر اجاره املاک مسکونی، سایر موارد قرارداد اجاره از قبیل اجاره غیر مسکونی، مالکیت حقیقی، حقوقی و غیره را نیز شامل می‌شود. ناگفته نماند که تنظیم و ثبت قرارداد اجاره بدون در نظر گرفتن وجه در این سامانه، امکان پذیر است.
چنانچه در رابطه با ثبت قرارداد اجاره، نیاز به راهنمایی و مشاوره حقوقی دارید، می توانید با کارشناسان ما از طریق راه ارتباطی 02188547860 اقدام نمایید.
شرایط قانونی دستور تخلیه مستاجر
قانونگذار، این اختیار را به موجر داده است تا در صورت عمل نکردن مستاجر به تعهدات اجاره نامه، تحت شرایطی، درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد. زمانی که موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، می‌تواند از طریق دستور تخلیه یا حکم تخلیه اقدام کند که این دو مورد با هم تفاوت‌هایی دارند.
دستور تخلیه، حالت فوری دارد و فرآیند انجام آن در زمان کمتری صورت می‌گیرد. علاوه بر این تشریفات خاصی که برای حکم تخلیه در نظر گرفته شده، در دستور تخلیه وجود ندارد. دستور تخلیه، صرفا یک دستور بوده و به اعتراض و تجدید نظر خواهی، نیاز ندارد.
همچنین در این نوع دستور، موجر در مدت زمان کوتاهی به خواسته مورد نظر خود که همان تخلیه ملک توسط مستاجر است، می‌رسد اما قانون شرایطی را برای آن تعیین کرده است. شرایط قانونی صدور دستور تخلیه، به شرح زیر است:
حکم تخلیه مستاجر در قانون جدید
تصور کنید، یکی از شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه ملک وجود ندارد و به دلایل مختلف، موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد. در این صورت، قانونگذار، راهکار دیگری را برای مالک جهت تخلیه ملک در نظر گرفته و آن، انجام مراحل حکم تخلیه است.
اتمام مدت قرارداد اجاره و عدم تحویل ملک توسط مستاجر و نپرداختن اجاره بها از جمله دلایل عمده اقدام موجر برای تخلیه ملک استیجاری است. برای گرفتن حکم تخلیه، موجر بایستی تشریفات قانونی جهت اقامه دعوا را انجام دهد.
در این صورت، ابتدا لازم است مانند سایر دعاوی حقوقی، اقدام به تنظیم دادخواست صدور حکم تخلیه مستاجر را نموده و با حضور در جلسات دادرسی و ارائه مدارک دال بر تخلف مستاجر در نهایت از دادگاه، حکم تخلیه را دریافت کند.
مشاوره حقوقی تخصصی پیرامون روابط موجر و مستاجر
یکی از دلایل اصلی بروز اختلافات بین موجر و مستاجر، عدم برخورداری از اطلاعات حقوقی، پیرامون روابط آنها است. برای جلوگیری از وقوع چنین مشکلاتی، حتما قبل از آن که اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نمایید، حتما با وکیل متخصص در این زمینه مشورت کنید.
بنابراین، جهت اخذ مشاوره حقوقی در این زمینه، می‌توانید از خدمات موسسه حقوقی عرفان استفاده نمایید. برای راهنمایی و یافتن پاسخ پرسش‌های حقوقی در زمینه روابط موجر و مستاجر و همچنین تنظیم قرارداد اجاره و نگارش دادخواست به منظور طرح دعاوی در محاکم دادگستری از طریق شماره تماس 02188547860 اقدام نمایید.
سوالات متداول
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
حکم تخلیه و دستور تخلیه در صورت انجام مراحل قانونی در نهایت منجر به تخلیه ملک استیجاری می‌شوند اما از لحاظ مرجع رسیدگی و مرحله اجرا، با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که توضیحات بیشتر در متن مقاله مورد بررسی قرار گرفته است.
آیا در صورت فسخ قرارداد اجاره می‌توان دستور تخلیه گرفت؟
گاها ممکن است که موجر بخواهد به دلایلی مانند عدم پرداخت اجاره بها، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نموده و طی آن نیز برای دستور تخلیه اقدام کند. از لحاظ قانونی، در صورت فسخ اجاره، امکان گرفتن دستور تخلیه آن هم در قالب یک دادخواست وجود دارد.
اگر مستاجر اجاره را پرداخت ننماید، موجر می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، موجر راسا این اختیار را ندارد که اقدام به انجام این کار نماید. بلکه موجر بابت اجاره های پرداخت نشده از سوی مستاجر، دادخواستی را تنظیم نموده و تقاضای تامین خواسته می نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می توانید اقدام به دریافت مشاوره حقوقی نمایید.
مستاجر درصورت عدم پرداخت ودیعه توسط موجر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
با پایان یافتن موعد اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر، طبق قانون، موجر موظف به برگرداندن مبلغ ودیعه می‌باشد و در صورت عدم پرداخت آن، مستاجر می‌تواند ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه اقدام نموده و در صورت عدم نتیجه، لازم است از طریق مراجع ذی‌صلاح اقدام نماید.
امروزه خلاقیت و نوآوری نقش کلیدی در پیشرفت کسب و کارها و صنایع مختلف اهمیت به سزایی پیدا کرده است و حفاظت از ایده های جدید نیز همچنین است. ایده ها حسب
ادامه خواندن
رأی جدید دیوان عدالت اداری هیات عمومی دیوان عدالت اداری ،در حکمی مهم نحوه ی صدور و تمدید پروانه ی کسب مبنی بر تعیین حداقل ۱۸ سال سن برای دریافت پروان
ادامه خواندن
الهه حسین‌نژاد قربانی یک جنایت هولناک شد قاتل در نقش راننده مسافرکش در پی اعلام ناپدید شدن خانمی جوان به نام الهه حسین‌نژاد،
ادامه خواندن