قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه کاتب
قرارداد اجاره یکی از رایجترین و در عین حال حساسترین قراردادهای مورد استفاده در روابط حقوقی و اقتصادی اشخاص است. چه در حوزه املاک مسکونی، چه در اجاره واحدهای تجاری، اداری یا حتی زمین و انبار، تنظیم صحیح قرارداد اجاره نقش تعیینکنندهای در جلوگیری از بروز اختلافات و حفظ حقوق موجر و مستأجر دارد.
بسیاری از دعاوی مطرحشده در مراجع قضایی ناشی از عدم توجه به جزئیات حقوقی هنگام تنظیم اجارهنامه است. تعیین نادرست مدت اجاره، ابهام در مبلغ ودیعه یا اجارهبها، مشخص نبودن تعهدات طرفین، عدم پیشبینی شرایط فسخ قرارداد و بیتوجهی به مسئولیت تعمیرات و هزینههای ملک از جمله مواردی هستند که میتوانند زمینهساز اختلافات جدی در آینده شوند.
اهمیت تنظیم دقیق قرارداد اجاره
یک قرارداد اجاره استاندارد باید تمامی ارکان و شرایط اساسی رابطه استیجاری را به صورت شفاف مشخص کند. اطلاعات هویتی طرفین، مشخصات کامل ملک، مدت اجاره، مبلغ رهن و اجارهبها، نحوه پرداخت، تعهدات موجر و مستأجر، شرایط تخلیه، ضمانت اجرای تعهدات و مسئولیت خسارات احتمالی از مهمترین مواردی هستند که باید در متن قرارداد مورد توجه قرار گیرند.
تنظیم اصولی این موارد نه تنها موجب کاهش اختلافات احتمالی میشود، بلکه در صورت بروز اختلاف نیز امکان استناد حقوقی مؤثر به مفاد قرارداد را فراهم میکند.
ثبت قرارداد اجاره در سامانه کاتب
با توسعه خدمات الکترونیک ثبتی و حقوقی، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه کاتب به یکی از مهمترین اقدامات برای مستندسازی روابط استیجاری تبدیل شده است. ثبت اطلاعات قرارداد در این سامانه موجب ایجاد سابقه رسمی، افزایش شفافیت اطلاعات و تسهیل فرآیندهای قانونی مرتبط با قرارداد اجاره میشود.
ثبت صحیح اطلاعات طرفین، مشخصات ملک، مدت قرارداد، مبلغ اجاره و سایر اطلاعات ضروری در سامانه کاتب از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا هرگونه اشتباه یا مغایرت در اطلاعات ثبتشده میتواند در آینده مشکلات حقوقی و اجرایی ایجاد کند.
مهمترین نکات حقوقی که پیش از امضای قرارداد اجاره باید رعایت شود
- احراز مالکیت و اختیار قانونی موجر نسبت به ملک
- تطبیق مشخصات ملک با اسناد و مدارک رسمی
- تعیین دقیق مدت اجاره و تاریخ تحویل ملک
- درج شفاف مبلغ ودیعه و اجارهبها
- مشخص کردن نحوه افزایش اجاره در قراردادهای بلندمدت
- تعیین مسئولیت هزینههای جاری و تعمیرات
- پیشبینی ضمانت اجرا برای تخلفات احتمالی طرفین
- تعیین شرایط فسخ و خاتمه قرارداد
- مشخص کردن نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی
- ثبت صحیح اطلاعات قرارداد در سامانههای قانونی مربوطه
چرا بررسی حقوقی قرارداد اجاره اهمیت دارد؟
بسیاری از قراردادهای آماده موجود در اینترنت تنها قالبهای عمومی هستند و متناسب با شرایط خاص هر معامله تنظیم نشدهاند. هر ملک، هر رابطه استیجاری و هر توافق مالی دارای ویژگیهای منحصربهفردی است که باید در متن قرارداد لحاظ شود.
به همین دلیل توصیه میشود پیش از امضای هرگونه اجارهنامه، متن قرارداد توسط متخصص حقوقی بررسی شود تا تمامی حقوق و منافع طرفین بهدرستی تأمین شده و از بروز خسارات احتمالی در آینده جلوگیری گردد.
کارشناسان مؤسسه حقوقی عرفان آمادهاند تا در زمینه تنظیم، بررسی و اصلاح قراردادهای اجاره و همچنین ارائه مشاوره حقوقی درباره ثبت و اجرای صحیح قراردادها، خدمات تخصصی ارائه دهند.
ماده 1 – طرفين قرارداد
1-1 موجر/ موجرین فرزند به شماره شناسنامه صادره از كد ملي متولد ساكن تلفن
با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت فرزند به شماره شناسنامه متولد به موجب
1-2 مستاجر/مستاجرین فرزند به شماره شناسنامه صادره از كد ملي متولد ساكن تلفن
با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت فرزند به شماره شناسنامه متولد به موجب
ماده 2 – موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجا ره
عبارتست از تملیک منافع دانگ/دستگاه/یک باب واقع در دارای پلاک ثبتی شماره
فرعی از اصلی بخش به مساحت متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال
صفحه دفتر بنام مشتمل بر اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/
اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ فرعی به متراژ متر مربع/انباری فرعی به متراژ متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره و سایر لوازم و منصوبات و مشا عات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده 3 – مدت اجاره
3-1 مدت اجاره ماه/سال شمسی از تاریخ / / 13 الی / / 13میباشد.
۲_۳ چنانچه هر یک از موجر و مستاجر قصد تخلیه مورد اجاره قبل از موعد مقرر را داشته باشند، میبایست از یک ماه قبل این موضوع را به طرف مقابل اطلاع داده و معادل یک ماه/دوماه اجاره بها را نقدا به طرف مقابل بپردازد. در این صورت حق تخلیه پیش از موعد برای موجر / مستاجر وجود خواهد داشت.(این بند اختیاری و بسته به شرایط قابل درج یا حذف در قرارداد میباشد)
نام و نام خانوادگی نام و نامخانوادگی كارشناس حقوقی با احراز هويت طرفين قرارداد و مدارك و اسناد مورد معامله تمام مراتب مندرج در اين قرارداد به تائيد و گواهی اينجانب رسيد.
شاهد 1 :
شاهد 2 : مهر و امضاء مشاور امالك
ماده 4 – اجاره بها و نحوه پرداخت
1-4 میزان اجاره بها جمعاً ریال،از قرار ماهیانه مبلغ ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود.
2-4 مبلغ ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره بانک شعبه پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره بانک شعبه در تاریخ / / 13به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده 5 – تسليم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاريخ / / 13 مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند .
ماده 6 – شرايط و آثار قرارداد
1-6 مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.
2-6 مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیردارد/ندارد.در صورت تخلف و انتقال به غیر ،اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بوددر صورتیکه مستاجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئو ل خواهد بود.
3-6 موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند و مشاوره موظف به احراز موضوع فوق است .
4-6 در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش ازیکماه تاخیر نماید، موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد
5-6 پرداخت هزینه های مصرفی آب/ برق/گاز/ تلفن/شارژ/فا ضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به مستاجر ارائه نماید.
6-6 پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان ( حق شارژ و غیره)و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان بر عهده مستاجر است.
موجر/موجرين مستأجر/مستأجرين
نام و نام خانوادگی نام و نامخانوادگی كارشناس حقوقی با احراز هويت طرفين قرارداد و مدارك و اسناد مورد معامله تمام مراتب مندرج در اين قرارداد به تائيد و گواهی اينجانب رسيد.
شاهد 1 :
شاهد 2 : مهر و امضاء مشاور امالك
7-6 پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، ،شوفاژ ،کولر ،آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.
8-6 مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل(تجاری،اداری) بر عهده مستاجر میباشد.
9-6در خصوص اماکن تجاری مبلغ ریال به حروف ریال به عنوان حق سر قفلی توسط مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است.
10-6مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ، مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. در صورت حدوث خسارات نسبت ب عین مستاجره . مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
11-6 موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.
12-6در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .
13-6 تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است . در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توتفق بخش لا ینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.
14-6 مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء دتخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلسن آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ
ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است .
ماده 7
كليه اختيارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده 8
این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.
نام و نام خانوادگی نام و نامخانوادگی كارشناس حقوقی با احراز هويت طرفين قرارداد و مدارك و اسناد مورد معامله تمام مراتب مندرج در اين قرارداد به تائيد و گواهی اينجانب رسيد.
شاهد 1 :
شاهد 2 : مهر و امضاء مشاور امالك
ماده 9
به استناد ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شهود با مشخصات زیر این قرارداد را امضاء و گواهی مینماید
ماده 10
حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان بطور جداگانه ای به عهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند،فسخ یا اقاله قرارداد تاثیری در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .
ماده 11
اين قرارداد در تاريخ / / 13 ساعت در دفتر مشاور املاك به نشاني در سه نسخه بين طرفين تنظيم ، امضاء و مبادله گرديد . مشاور املاك مکلف است نسخ قرارداد را به مهر دفتر املاک و نسخه اول و دوم را به موجر و مستاجر تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني كند و هر سه نسخه داراي اعتبار واحد است .
ماده12
موارد حقوقي اين قرارداد مطابق با مقررات جاري است و تاييد مي شود .
توضیحات :
