تعیین سقف افزایش اجاره بها 1404+چند نکته ی حقوقی درباره اجاره بها

تعیین سقف افزایش اجاره بها 1404+چند نکته ی حقوقی درباره اجاره بها

• 1404/05/08
• تیم تحریریه عرفان

نرخ اجاره بها هر ساله توام با تغییرات نرخ تورم و شرایط اقتصادی، دستخوش تغییراتی می شود. بازار مسکن در طول سالیان اخیر، همواره با چالش های مختلفی روبرو بوده است و با توجه به نوسانات اخیر، دولت تصمیم به اعمال تصمیماتی در حوزه اجاره مسکن گرفت. دولت به منظور رفع نابسامانی های موجود در این بازار و کاهش بار مالی که نسبت به مستاجران برای پرداخت اجاره بها وجود دارد، قانونی را تصویب نمود که طی آن مالک تا سقف مشخصی می تواند هزینه اجاره را افزایش دهد. 

به همین منظور، در این مقاله قصد داریم به بررسی قانون سقف افزایش اجاره بها در سال 1404 و مقررات مربوط به تمدید اجاره بها، نکات مهم حقوقی نسبت به قرارداد اجاره و همچنین صدور حکم تخلیه در سال جدید، بپردازیم. 

جزئیات مربوط به قانون سقف افزایش اجاره بها در سال 1404

در سالیان اخیر خصوصا در سال 1403 و 1404، مقرراتی که پیرامون روابط مستاجر و موجر تصویب گردید، بیشتر جنبه حمایتی از حقوق مستاجران داشت و از طرفی نیز هرج و مرج حاکم بر بازار مسکن تا حد زیادی، سامان پیدا کرد. 

با قانون جدیدی که در سال 1404 تصویب شد، به موجب آن مالکان حق افزایش اجاره بها به میزان حداکثر 26 درصد نسبت به قرارداد اجاره قبلی را ندارند. در واقع طبق قانون جدید، سقف افزایش اجاره بها، 26 درصد است و هیچ مالکی نمی تواند بیش از این میزان مصوب اقدام به افزایش اجاره بها نماید. 

چنانچه مالک نسبت به افزایش نرخ اجاره بیش از میزان تعیین شده نماید، مستاجر حق پیگیری و شکایت را از وی دارد. همچنین اجرای این قانون برای مشاورین املاک نیز در نظر گرفته شده است و در صورت تنظیم قرارداد و یا تمدید اجاره بدون رعایت مصوبه مذکور، امکان شکایت برای مستاجر وجود دارد. 

گفتنی است که این میزان سقف افزایش برای شهر تهران است و در شهرستان، سقف افزایش اجاره بها، 20 درصد است که مالکان بایستی این میزان را در افزایش سالیانه اجاره بها در نظر داشته باشند. 

البته به موجب ماده 7 قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها مصوب سال 1403، در صورتی که نرخ تورم در یکسری از استان ها بیش از 30 درصد باشد، به شورای عالی مسکن، مجوز افزایش نرخ اجاره بها از 50 درصد درصد نرخ تورم عمومی، داده شده است. 

فرمول محاسبه رهن و اجاره

علی رغم وجود نابسامانی هایی که شاهد افزایش نرخ اجاره بها مسکن بوده ایم، اما به طور کلی، رهن و اجاره طبق فرمول مشخصی تعیین می شود. البته تعیین اجاره و رهن غالبا بر اساس عرف بازار صورت می گیرد. به طور کلی، برای رهن یک خانه، فرمول یک چهارم ارزش کلی ملک در نظر گرفته می شود که البته تا یک ششم آن نیز متغییر است. 

به طور مثال اگر برای ملکی مبلغ 10 میلیارد تومن، ارزش گذاری شده باشد، یک چهارم از ارزش کلی آن یعنی مبلغ 2 میلیارد و 500 هزار تومن به عنوان رهن یا ودیعه باید توسط مستاجر پرداخت شود. 

مبلغ اجاره بها نیز بر اساس میزان رهن یا ودیعه ملک، محاسبه می شود که به ازای هر 1 میلیون تومان، مقدار بین 30 تا 40 هزار تومان است. به طور مثال، اجاره ملکی با ودیعه 200 میلیون تومان، ماهانه 6 میلیون تومان است. 

الزام ثبت اجاره نامه به صورت الکترونیکی

در راستای ساماندهی بازار مسکن، در حال حاظر دیگر امکان ثبت اجاره نامه به صورت کاغذی وجود ندارد و مستاجران باید اجاره نامه را به صورت الکترونیکی در سامانه خودنویس، ثبت نموده و بعد از ثبت اقدام به اخذ کد رهگیری کنند. عدم دریافت کد رهگیری و به تبع آن تنظیم اجاره نامه بدون در نظر گرفتن این قانون، برای مشاورین املاک و طرفین قرارداد، تبعاتی به همراه دارد. 

الزام به ثبت معاملات ملکی به صورت الکترونیکی در ماده 18 قانون جهش تولید مسکن، عنوان شده است. این سامانه به نشانی amlak.murd.ir امکان ثبت اجاره نامه را به صورت رایگان فراهم نموده است که ابتدا باید مراحل مربوط به احراز هویت انجام شود. با ورود از طریق نشانی مزبور، گزینه مربوط به "سامانه ثبت رایگان اجاره مسکن" را انتخاب نمایید. 

بعد از انجام مراحل احراز هویت، به صورت خودکار وارد صفحه اصلی ثبت قرارداد به آدرس srem.murd.ir می شوید و بدون آن که نیازی به مراجعه بنگاه املاک باشد، می توانید در این زمینه مراحل تعیین شده را انجام دهید. در این صفحه با دو بخش ثبت قرارداد اجاره و استعلام کد رهگیری مواجه می شوید که گزینه مربوط به ثبت قرارداد را انتخاب نمایید و در نهایت اجاره نامه به ثبت می رسد و به متقاضی کد رهگیری داده می شود که امکان استعلام آن از طریق همین سامانه وجود دارد. 

تمدید رایگان قرارداد اجاره

با توجه به این که ثبت اجاره نامه در سامانه خودنویس و دریافت کد رهگیری، اجباری شده است، از این پس مستاجران به صورت رایگان نیز می توانند قرارداد اجاره را تمدید کنند. برای تمدید قرارداد لازم است به سامانه ای که در قسمت قبل، آدرس آن آورده شده است، وارد شوند. 

با ورود به سامانه، باید بخش ایجاد قرارداد جدید، انتخاب شود. در واقع با اتمام مدت قرارداد، در صورت تمایل طرفین به تمدید، گزینه مربوط به ثبت قرارداد می بایست انتخاب شود. اطلاعات مربوط به موجر و مستاجر و یکسری اطلاعات در مورد ملک و همچنین مدت قرارداد و غیره، وارد سامانه می شود. در نهایت نیز اجاره نامه جدید ثبت و ایجاد یا همان تمدید می گردد. 

شرایط حکم تخلیه مستاجر در سال 1404

شما به عنوان مالک به دلایلی مانند عدم پرداخت به موقع اجاره بها یا اتمام مدت قرارداد اجاره، ممکن است قصد تخلیه ملک و به نوعی اخراج مستاجر از ملک تحت مالکیت خود را داشته باشید. در این صورت می توانید برای دریافت حکم تخلیه اقدام کنید. 

اقدام برای دریافت حکم تخلیه ملک، رفتاری اختیاری از طرف مالک نیست بلکه باید شرایطی برای آن وجود داشته باشد. از جمله مهم ترین این شرایط، عبارتند از: 

• اتمام مدت اجاره نامه

• تخلفاتی از سوی مستاجر 

• شفاهی بودن قرارداد اجاره

• عدم پرداخت اجاره بها

• و ...

در صورتی که مستاجر مرتکب تخلفاتی از قبیل نپرداختن اجاره در مهلت مقرر و انتقال ملک به فرد ثالث و موارد دیگر، شود، موجر می تواند ابتدا دعوا فسخ قرارداد را مطرح نماید و سپس اقدام به دریافت حکم تخلیه ملک کند. البته این موضوع مربوط به زمانی است که هنوز مهلت مقرر در اجاره نامه، منقضی نشده است که موجر فسخ قرارداد را از طریق مرجع صالح، پیگیری می کند. 

طبق قانون جدید شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوا موجر و مستاجر مبنی بر صدور حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است. 

چند نکته حقوقی مهم پیرامون قرارداد اجاره

یکی از مشکلات اصلی در روابط موجر و مستاجر، عدم تنظیم قرارداد اجاره بر اساس مقررات و ضوابط تعیین شده است که در این بخش به چند نکته حقوقی در خصوص قرارداد اجاره، می پردازیم. 

• در متن قرارداد، تاریخ شروع و پایان قرارداد حتما ذکر شود. 

• میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن در اجاره نامه ذکر شود. 

• شرایط مربوط به حق فسخ قرارداد نوشته شود. 

• ضمانت اجرا در خصوص تخلف مستاجر و یا موجر عنوان شود. 

• شرایط تحویل و تخلیه ملک توسط مستاجر عنوان گردد. 

• افزایش اجاره بها و تعیین نرخ آن طبق مصوبه جدید باشد. 

چرا موسسه حقوقی تدبیر توسعه عرفان؟

موسسه حقوقی تدبیر توسعه عرفان با مدیریت عرفان اسماعیلی وکیل پایه یک دادگستری، سال ها تجربه در امر وکالت در پرونده های حقوقی و کیفری داشته است و از این حیث می تواند بهترین خدمات حقوقی از تنظیم اوراق قضایی تا وکالت در عالی ترین مراجع قضایی را در اختیار عموم قرار دهد. 

در خصوص مقررات مربوط به قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر، هر گونه سوال و یا مشاوره حقوقی داشته باشید، می توانید از طریق شماره 02188547860 اقدام به دریافت نوبت فوری مشاوره و گفتگو با بهترین وکلا دادگستری ایران نمایید.